日前，平安不動產發布了公司債券年度報告，報告顯示，公司2022年營業收入為21.55億元，凈利潤為8.97億元，均較2021年有所下滑。平安不動產在報告中表示，公司業績波動主要受到公共衛生事件、地產市場下行周期影響，目前總體經營穩健，符合行業變化和經營預期。

不久前的4月18日，平安不動產宣布與華潤萬象生活達成戰略合作，將引入華潤萬象生活多年積累的品牌資源優勢及運營管理能力，共同打造具有消費引領力的城市級商業新地標；同期，平安不動產也與萬科印力就"深圳新城市廣場"項目達成了輕資產管理合作。這意味著，平安不動產把更多的目光投向了資產的長期穩定增值，追求更長期、更穩健的投資回報。

隨著商業不動產首次正式納入REITs試點，標志著地產行業從“增量時代”向“存量時代”邁進、發展邏輯發生轉變，平安不動產也在做出新的業務布局，雖然其業績在公共衛生事件因素和行業整體的影響下經歷暫時下滑，但從長遠來看，這家不動產資產管理公司的新價值將在未來涌現。

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從增量時代到存量時代

平安不動產近期的系列布局，正符合戴德梁行在《2023年房地產展望報告》中所述：“當房地產逐漸走向存量市場，物管受到資本市場關注并加速擴張。依托于成熟的運營管理經驗，以輕資產模式輸出商管服務亦成為市場趨勢。在投資管理方面，專業的資產運營有助于項目持續獲得較高收益，從而產生資產溢價，同時塑造品牌價值。”

隨著招拍掛市場拿地越來越難，中國城市存量規劃日趨明晰，地產逐漸進入高存量時代已是行業的共識。對于不動產領域來說，在增量主導的時代，金融的核心功能在于通過杠桿讓人們實現對不動產所有權的獲取；而在存量主導的時代，金融的核心功能則在于實現不動產資產的變現和投資的長期獲益。

伴隨著公共衛生事件影響的逐步遠去，存量市場將為資管行業帶來更大的發展空間。此前，中國平安首席投資官鄧斌曾表示，“不動產行業最困難的時期已過，隨著宏觀經濟好轉，回轉和修復是可期的。”資料顯示，中國平安不動產方面的投資在險資投資資產中占比4.7%，其中持有型物業（物權）占險資總投資資產2.7%，高于股權（1.0%）和債權（1.0%）。“未來我們還是要加大不動產領域的投資，特別是在優質商業不動產、保障性租賃住房等與國家經濟發展息息相關的領域。”鄧斌表示。

作為中國平安旗下的不動產資產管理平臺，平安不動產一直深耕存量市場，積極響應國家“支持國計民生、支持實體經濟”的政策導向，服務于險資資產配置，追求長期穩健的投資回報。

平安不動產深耕持有型物業，積極布局商辦物業、租賃住房、康養、產業物流等國家政策支持的不動產領域。目前，平安不動產的在管資產規模超2200億元。公司秉持符合保險資金長久期的資產配置原則，側重持有型物業的資產管理，擁有帶來持續、穩定回報的商辦收租型物業，旗下優質項目包括具備國際5A標準的平安金融中心系列寫字樓產品，華南第一高樓—深圳平安金融中心即為其中之一。

“兩驅三全”和“自外兼修”

作為平安集團內部的不動產投資及資產管理專業子公司，多年來，平安不動產將業務聚焦于投資和資產管理兩大部分。

投資業務，主要包含商辦物業、租賃住房、康養、產業物流等收租型物業類投資，為保險資金投資做前期孵化，待項目條件成熟后，以市場公允定價轉讓給保險資金退出，實現交易結構優化、項目零散整合。

資產管理業務，主要為平安集團子公司和外部第三方提供不動產投資顧問服務和資產管理服務，包括不動產資產運營管理、工程管理、項目投資顧問管理業務等。

依托平安綜合金融平臺的強大優勢與前瞻布局，平安不動產逐漸樹立了 “兩驅三全”的核心優勢和“自外兼修”的發展思路。

“兩驅三全”，即憑借“投資-融資-建設-管理-退出”全鏈條資管能力；覆蓋商辦、租賃住房、康養、產業物流的全業態組合管理能力；基于各業態生命周期特點、通過持續滾動資產計劃、及時更新改造、延長資產生命的全周期資產管理體系和優質的資源整合能力；以“短期租金收入與長期資產增值”雙輪驅動，打造專業的不動產資產管理平臺。

“自外兼修”，即自營和委外同步。據了解，除前文所提到的華潤萬象生活、萬科印力之外，平安不動產目前已經構建了與新鴻基、華潤萬象生活、香港置地、凱德、龍湖、印力等多家優秀商管企業全面合作的專業運營平臺，為在管資產運營賦能，不斷提升自身運營質量和效率。

經過持續深耕，平安不動產的“兩驅三全”“自外兼修”發展成果不斷獲得國內外認可。國際評級機構穆迪即給予其“Baa2”的發行人評級，展望穩定，并認為平安不動產的資產管理業務預計將適度增長。

邏輯轉變下的業務新價值

存量時代，金融的核心功能在于實現不動產資產的變現和投資的長期獲益，主要表現即為房屋再融資和不動產投資信托基金（REITs）。前者提供變現渠道，在所有權和使用權不發生轉移的條件下，讓資產實現更多的變現方式；后者提供投資渠道，無須直接擁有所有權和使用權，也能讓投資者獲取資產收益。

自2020年4月基礎設施REITs試點啟動后，截至2023年3月末，全國公募REITs共計27只，市值規模為856.8億元，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產類型。

近日，在擴大內需、拉動消費、刺激增長等策略引導下，商業不動產已首次正式納入REITs試點，發改委也于同日發布了規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知，支持消費基礎設施建設，助力盤活存量資產，優化投融資模式，提振經濟發展，促進持有型商業物業不動產項目的投資增進。

隨著商業不動產REITs試點啟動，有著良好經營模式和穩定現金流的優質持有型商業物業不動產項目更吸引投資者的目光。通過專業的經營運作、成本控制、資產管理、價值提升等措施，或許能用固定資產證券化的投融管退機制進行價值變現。公募REITs開閘后，合規的持有型物業可通過資產證券化釋放出部分利潤，諸多房企視之為構建新發展模式的契機。

平安不動產COO曾燦霞在一次對外分享中解讀REITs對不動產投資和資產管理帶來的改變，她相信，在REITs的影響下，行業將回歸經營本質，資產價格回歸運營質量，這是債性邏輯到股性邏輯轉變的力量。

對于已持有多個優質物業資產的平安不動產來說，通過REITs，它將自持的物業資產資本化，重資產變輕的同時，還可以繼續擁有資產的管理權，遠期享受超額業績提成，形成一整套利于長租行業穩健、良性的發展機制與商業模式，或許這將成為平安不動產未來業務新價值的增長點。